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    承租車位被拆,新舊物業公司誰來承擔損失

    某小區物業公司(簡稱原物業公司)經與業主委員會協商并征得業主委員會的同意,將小區內一處綠地改造為停車場地,用于小區居民停車使用,改造費用由原物業公司承擔。改造完畢后,原物業公司將停車位出租給小區居民,按年收費。原物業公司承諾:該租賃費用于收回前期改造費用和停車場地管理費用。待收回改造成本后,該停車場對全體居民開放,其只收取管理費用。之后,由于原物業公司棄管,相關部門指定另一物業公司(簡稱新物業公司)臨時接管該小區物業。新物業公司接手后,要求停車位承租業主向其支付租賃費。承租業主稱其已經將租賃費交付原物業公司,不應當再交租賃費。新物業公司仍要求承租業主向其支付費用。雙方協商未果的情況下,新物業公司將停車場地強制拆除,并稱是為恢復原綠地的使用用途。承租業主認為自己已經支付租賃費,有權繼續使用該場地。現停車位被拆除,其損失新物業公司應當承擔。新物業公司認為承租業主應當找原物業公司。


    承租業主就如何維權的問題向黑龍江電視臺記者求助,記者就此問題采訪北京岳成(黑龍江)律師事務所樸學松律師。


    樸律師認為:本案主要涉及兩個法律關系。一是承租業主與原物業公司存在停車位租賃合同關系;二是新物業公司與承租業主的侵權責任關系。在租賃合同關系中,原物業公司應履行保證承租業主正常合理使用租賃物的義務。如果其未盡到該約定義務導致其未能履行約定義務,根據合同相對性的原則,原物業公司應當向承租業主承擔違約責任。如果第三人的原因造成原物業公司違約的,原物業公司仍應當向承租業主承擔違約責任。其與第三人的糾紛按照法律規定或約定另行解決。在侵權責任關系中,新物業公司如果不能舉證證明其拆除停車場地的行為具有合法性,則其行為侵害了承租業主對停車位的使用權,應當承擔侵權責任。在本案中,承租業主可以原物業公司未能履行合同義務為由,主張原物業公司的違約責任。也可以新物業公司侵害其對停車位的合法權益為由,主張新物業公司的侵權責任。需要注意的是,承租業主在二者之間只能選擇一種主張權利的方式,不能在一個訴訟中基于不同的案由同時向兩個物業公司主張權利。


    樸律師建議:從舉證的難易程度方面考慮,向原物業公司主張違約責任,承租業主的舉證責任相對較小,向新物業公司主張侵權責任的舉證責任相對較大。承租業主可以綜合考慮,選擇對自己最有利的方式維護自己的合法權益。

    北京岳成(黑龍江)律師事務所 樸學松

     
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